3 Vorteile, 3 Nachteile der Investition in die besten REITs für Einkommen

Seit ihrer Gründung im Jahr 1960 sind Real Estate Investment Trusts (REITs) zu einer immer beliebter werdenden Anlage geworden, und Anleger suchen häufig nach den besten REITs für Einkommen. REITs sind Unternehmen, deren Vermögen hauptsächlich aus Immobilienbesitz besteht. Außerdem werden sie steuerlich günstiger behandelt. Im Gegenzug müssen sie mindestens 90 % ihrer Erträge an die Anteilinhaber ausschütten.

Die meisten REITs klassifizieren sich selbst als Hypotheken- oder Equity-REITs. Wie der Name schon sagt, begeben und halten Hypotheken-REITs an Immobilien gebundene Schulden. Diese Schulden werden in hypothekenbesicherten Wertpapieren gebündelt. Sie verdienen Geld an der Differenz zwischen den kurzfristigen Zinssätzen und den Zinssätzen, die über ihre Kredite berechnet werden. Sie besitzen kein physisches Eigentum.

Equity-REITs besitzen das physische Eigentum und machen die Mehrheit der bestehenden REITs aus. In den meisten Fällen investieren REITs in einen einzigen Immobilientyp wie Büro, Einzelhandel, Industrie oder sogar in einzigartige Immobilientypen wie Rechenzentren oder Telekommunikationstürme.



Die Investition in REITs kann einkommensorientierten Anlegern als Cashflow-Quelle dienen. Mit REITs erfolgreich zu sein, bedeutet jedoch, die besten REITs für Einkommen zu finden und die Vor- und Nachteile dieses Anlagevehikels zu verstehen.

Pro: REITs sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 90% ihres Nettoeinkommens in Form von Dividenden auszuschütten

Die Aussicht auf Cashflow lockt Investoren zu Immobilien. Ein Standardfonds, der zufällig Immobilien hielt, würde jedoch nicht unbedingt Cashflows an die Anteilinhaber weitergeben. Die Existenz des Real Estate Investment Trust mildert dieses Problem. Wenn eine Aktie die Steuervorteile eines REITs in Anspruch nimmt, müssen laut Gesetz 90 % des Nettoertrags des Fonds an die Anteilinhaber gezahlt werden, um ihren REIT-Status zu erhalten.

Diese 90%-Regel ermöglicht es Anlegern, höhere Erträge zu erzielen als andere Aktien, die Dividenden ausschütten. Dies zahlt sich für Anleger aus, da die durchschnittliche REIT-Dividende liegt bei 4,59 %. Dividendendurchschnitt 1,85% für die S&P 500 . Selbst wenn man also die Top-REITs verpasst, sollten sie dennoch eine anständige Rendite erzielen. Folglich erlaubt die Regierung dem REIT, das in Form von Dividenden ausgezahlte Geld von seiner Unternehmenssteuer abzuziehen.

Dennoch werden einige Auszahlungen gegen Aktienwachstum eintauschen. Dies ist der Fall beim industriellen REIT Prologis Inc (NYSE: PLD ). PLD wird sich mit einer Rendite von rund 2,75 % nicht als einer der ertragsstärksten REITs qualifizieren. Allerdings hat sich der Wert der Aktie in den letzten Jahren vervierfacht. Der Wert der Aktie wurde durch den Anstieg des E-Commerce gesteigert. Der Online-Handel hat die Nachfrage nach der Art von Industrieflächen, die Prologis besitzt, stark erhöht.

Contra: REITs sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 90 % ihres Nettoeinkommens in Form von Dividenden auszuschütten

Die Auszahlung von 90 % ist für REIT-Investoren oft ein zweischneidiges Schwert. Zum einen begrenzt die Regel das zukünftige Wachstum, insbesondere bei den einkommensstärksten REITs. Da die Regierung von der Gesellschaft verlangt, 90 % ihrer Erträge an die Anteilseigner auszuschütten, bleibt wenig Kapital für den Erwerb oder die Renovierung neuer Immobilien übrig.

Glücklicherweise können REITs diese Einschränkung durch die Emission von Anleihen mildern. Dennoch erfordert ein gesteigertes Wachstum in der Regel eine erhöhte Hebelwirkung. Wenn beispielsweise ein Einzelhandels-REIT zu der Zeit, als der E-Commerce die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen reduzierte, ein hohes Maß an Fremdkapital angenommen hätte, hätte dies Probleme für dieses Eigenkapital bedeuten können.

Man kann sich auch in einem REIT-ETF absichern, der in mehrere REITs investiert. Im Fall der VANGUARD Ix FUN / RL EST IX FD ETF (NYSEARCA: VNQ ) können Anleger hohe Renditen erzielen. Die Dividendenrendite von VNQ liegt bei knapp 4,8%. Der Wert der Aktie hat sich zwischen 2009 und 2016 ebenfalls vervierfacht, bevor er sich zurückzog.

Interessanterweise kann die 90%-Regel auch einigen einkommensorientierten Anlegern schaden. In vielen Fällen kann das Nettoeinkommen starken Schwankungen unterliegen. Aus diesem Grund ist es nur sehr schwer, eine konstante Auszahlung aufrechtzuerhalten. Buchhaltungstricks können eine Dividende eine Zeit lang stabil halten. Einige nehmen auch nur Kredite auf, um eine Dividendenzahlung aufrechtzuerhalten, obwohl dies auf lange Sicht für den REIT zu Problemen führen könnte.

Ohne Buchhaltungstricks oder Leverage wird der REIT, um zahlungsfähig zu bleiben, die Dividenden kürzen, wenn die Einkommen sinken und sie in Zeiten steigender Gewinne erhöhen. Anleger sollten daher Einkommensschwankungen einplanen.

Pro: Einfacher Kauf und Verkauf

Der Verkauf einer Immobilie bedeutet eine Marketingkampagne, um einen Käufer zu finden, Preise und Bedingungen auszuhandeln, die rechtlichen Unterlagen zu sichern und den Deal zu finanzieren. Dieser Prozess dauert mindestens einige Wochen, im Extremfall sogar Jahre.

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Ein REIT funktioniert und verhält sich jedoch wie eine Aktie. Solange man bereit ist, zum aktuellen Preis zu kaufen oder zu verkaufen, kann der REIT in den meisten Fällen innerhalb von Sekunden erworben oder verkauft werden. Wenn man Aktien eines relativ illiquiden REITs im Wert von mehreren Millionen Dollar besitzt, kann es im Laufe der Zeit eine Reihe von Transaktionen erfordern, um keine extremen Auswirkungen auf den Preis zu haben. Selbst dann wird ein Kauf oder Verkauf zu einem relativ schnellen Prozess.

Man muss sich dieses Problems bewusst bleiben, wenn man eine Beteiligung wie den Healthcare-REIT in Betracht zieht Caretrust REIT Inc (NASDAQ: VERBRAUCHER ). Anleger könnten von der Dividendenrendite von 5 % und der steigenden Nachfrage angezogen werden, die von pflegebedürftigeren Babyboomern angetrieben wird. Bei einem Handelsvolumen von durchschnittlich 734.000 Aktien könnte ein großer Kauf den Aktienkurs jedoch in die Höhe treiben.

Auch wenn man in die besten REITs investiert, um Einkommen zu erzielen, wird dies an sich schon als Hemmnis für den Verkauf dienen. Bei Bedarf können die meisten Anleger jedoch sofort in REIT-Positionen ein- und aussteigen.

Contra: Dividenden, die als ordentliches Einkommen besteuert werden

In den meisten Fällen besteuert der Bund Dividenden zu einem niedrigeren Satz als das ordentliche Einkommen. Leider gilt für REIT-Anteilsinhaber dieser Dividendensteuervorteil nicht für ihre REIT-Bestände. Folglich definiert die Regierung diese Verteilungen als gewöhnliches Einkommen . Daher wird die Investition in die besten REITs für Einkommen zu größeren steuerlichen Konsequenzen führen.

Die jüngste Steuersenkung könnte diese Belastung mildern. Dennoch kann eine Person mit niedrigem Einkommen mit nur 10 % Steuern davonkommen. Eine Familie mit höherem Einkommen könnte für diese Art von Einkommen einen Steueranstieg von bis zu 37 % verzeichnen. Alleinerziehende mit einem durchschnittlichen Einkommen würden wahrscheinlich einen Steuersatz von 22 % zahlen.

Dies ist im Vergleich zu den aktuelle Dividendensteuer , was in vielen Fällen 0% beträgt. Die meisten würden nicht mehr als 15 % Steuern zahlen und selbst die einkommensstärksten Personen würden 20 % für Nicht-REIT-Dividenden zahlen.

Ein steuersensibler Anleger könnte den Rechenzentrums-REIT in Betracht ziehen Digital Realty Tr/SH SH (NYSE: DLR ) in diesem Fall. Die Rendite von rund 3,4% ist unterdurchschnittlich. Da die Aktie jedoch seit 2009 stetige Kurssteigerungen verzeichnet, kommen mehr Erträge aus Veräußerungsgewinnen zum Zeitpunkt des Verkaufs.

Pro: Die besten REITs für Einkommen bieten professionelles Management

Viele Immobilieninvestoren sind Vermieter, die ihre eigene Immobilienverwaltung betreiben. Diese Art von Anlegern lebt oft in Angst vor dem gefürchteten Anruf um 2 Uhr morgens über eine kaputte Toilette. Selbst diejenigen, die Einzelhandels- oder Büroimmobilien verwalten, haben normalerweise die Materialien, Ausrüstung und Personalfragen für Wartungsteams, die sich um die Reinigung und den Landschaftsbau kümmern. Neben der Instandhaltung fallen auch Renovierungs- und Baufragen in die Verantwortung der Eigentümer oder der von ihnen beauftragten Verwalter.

Bei einem Immobilien-Investment-Trust liegt die Verwaltung dieser Angelegenheiten jedoch in der Verantwortung des REITs selbst. Die Verantwortung des Anteilinhabers besteht in der Überwachung des Eigenkapitals und seiner Ausschüttungen. Anleger können sich dieser Verpflichtung auch entziehen, indem sie einen schnellen Verkauf in ihrem Maklerkonto durchführen.

Contra: REITs müssen weiterhin Steuern zahlen

An die Anteilinhaber ausgeschüttete Erträge bleiben steuerfrei. Wenn der REIT jedoch Erträge an Nichtanteilinhaber ausschüttet, unterliegen diese Erträge der üblichen Dividendensteuer. Auch Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien unterliegen einem REIT der Kapitalertragsteuer. Die besten REITs für Einkommen werden dies natürlich abmildern. Dennoch müssen REIT-Investoren beim Kauf dieser Art von Aktien die steuerlichen Konsequenzen berücksichtigen.

Grundsteuern sind in der Regel das wichtigste Steuerproblem eines REITs. Eigentümer müssen alle erforderlichen Steuern auf Immobilien zahlen. Darüber hinaus wird dies in einem Umfeld steigender Immobilienpreise wahrscheinlich zu höheren Steueraufwendungen und möglicherweise weniger Erträgen zur Ausschüttung an die Anteilinhaber führen. Anleger möchten möglicherweise auch ihr Engagement in Staaten mit hohen Immobiliensteuern verringern. Daher würden REITs, die stark in Staaten wie Illinois, New Jersey und Texas investieren, wahrscheinlich den größten Effekt spüren.

Für Aktien wie Whitestone-REIT (NYSE: WSR ). Die Dividendenrendite von 9,6% könnte Interessenten anziehen. Aufgrund der starken Präsenz in Illinois und seiner Betriebsbasis in Texas werden die Grundsteuern diese Aktie jedoch besonders hart treffen.

Zum Zeitpunkt dieses Schreibens hielt Will Healy keine Position in einer der oben genannten Aktien.